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Heizsysteme in Mehrfamilienhäusern bieten enorme Potenziale zur Reduktion von Energieverbrauch und Betriebskosten. Dennoch arbeiten viele Bestandsanlagen ineffizient – häufig, weil sie technisch veraltet sind oder nicht optimal betrieben werden. So heizen rund 90 % der deutschen Mehrfamilienhäuser immer noch mit fossilen Kesseln 1.
Ohne regelmäßige Überwachung bleiben technische Defekte, falsche Einstellungen oder Wartungsmängel oft jahrelang unbemerkt. Das führt nicht nur zu höheren CO₂-Emissionen, sondern belastet auch Eigentümer und Mieter durch steigende Nebenkosten.

Dieser Beitrag zeigt die häufigsten Ursachen für Effizienzverluste und erläutert, wie kontinuierliches Monitoring diese Probleme sichtbar machen und Kosten sparen kann.

Ursachen für Ineffizienz in Heizsystemen

1. Ungünstige Temperaturdifferenzen und Hydraulik

Falsch ausgelegte oder geregelte Vor- und Rücklauftemperaturen führen zu erheblichen Wirkungsgradverlusten:

Fernwärme benötigt niedrige Rücklauftemperaturen (unter 60 °C), um effizient zu arbeiten. Zu hohe Rückläufe verursachen Energieverluste und mögliche Strafzahlungen 2.
Brennwertkessel verlieren Effizienz, wenn die Rücklauftemperatur zu hoch bleibt und keine Kondensation eintritt.
Wärmepumpen zeigen sinkende COPs bei hohen Vorlauftemperaturen: Pro 1 K Temperaturabsenkung lassen sich etwa 2,5 % Strom sparen 3.

Oft sind diese Probleme auf fehlenden hydraulischen Abgleich, überdimensionierte Pumpen oder Heizflächen zurückzuführen.

2. Wartungsmängel und Verschleiß

Ohne regelmäßige Wartung verliert die Heizungsanlage an Effizienz:

Ablagerungen auf Wärmetauschern
Defekte Brenner oder Pumpen
Verkalkte oder verstopfte Filter

Eine Studie zeigt, dass Optimierungen bei Altanlagen Einsparungen von bis zu 20–30 % ermöglichen können 2.

3. Fehlerhafte Steuerung oder falsche Einstellungen

Selbst moderne Anlagen verlieren Effizienz durch:

Unpassende Heizkurven
Unnötig hohe Legionellenaufheizungen
Taktende Kessel- oder Wärmepumpensteuerungen

Ein Feldtest des Fraunhofer ISE zeigte, dass fehlerhafte Steuerungseinstellungen bei Wärmepumpen den Energieverbrauch erheblich steigern können 4.

Auswirkungen fehlender Überwachung

Fehlt eine kontinuierliche Überwachung, bleiben viele Effizienzverluste unerkannt:

Energie- und Betriebskosten steigen unbemerkt
Technische Defekte werden erst spät erkannt
Compliance-Risiko:
Für größere Gebäude und Unternehmen ist Monitoring inzwischen Pflicht. Nach GEG (§ 71a) müssen z. B. Nichtwohngebäude ab 290 kW Heiz- oder Kühlleistung bis Ende 2024 ein Überwachungssystem einrichten – sonst drohen Bußgelder bis 5.000 € 5. Auch nach EnEfG (§ 9, § 19) sind Unternehmen mit mehr als 2,5 GWh Verbrauch verpflichtet, Effizienzmaßnahmen zu dokumentieren und zu veröffentlichen; Verstöße können mit bis zu 50.000 € geahndet werden 6.

Das Umweltbundesamt betont: Ohne systematisches Monitoring bleiben Effizienzverluste im Gebäudebetrieb meist unerkannt und gezielte Verbesserungen sind kaum möglich 7.

Wie Monitoring helfen kann

1. Echtzeit-Transparenz und Anomalieerkennung

Laufende Überwachung von Temperaturen, Strömungen und Energieverbräuchen.
Frühzeitige Warnungen bei Abweichungen oder Anlagenstörungen.

2. Optimierung von Steuerung und Betrieb

Anpassung der Heizkurven bei veränderten Außentemperaturen.
Optimierung der Legionellenprogramme bei Wärmepumpen zur Reduktion unnötiger Aufheizphasen 8.

3. Verbesserung der COP bei Wärmepumpen

Überwachung und Optimierung des COP (Coefficient of Performance).
Behebung von Störungen oder Fehleinstellungen, die den Wirkungsgrad verschlechtern.

Monitoring-Technologien für Bestandsgebäude

Heutige Technologien erlauben eine schnelle, einfache Nachrüstung:

IoT-Sensorik via LoRaWAN-Netzwerke
Anbindung an M-Bus/Modbus vorhandener Wärmeerzeuger
Cloudbasierte Dashboards für zentrale Überwachung aller Gebäude
KI-gestützte Analyseplattformen zur automatischen Optimierung und Fehlermeldung 9

Einsparpotenziale aus der Praxis

Wir haben mehrere Studien gefunden, die die Erfolge von Monitoring-Initiativen bestätigen:

Studie/Quelle	Einsparpotenzial
Fraunhofer ISE / econcept (2018)	~14 % weniger Energieverbrauch durch Optimierung von WP-Einstellungen 8
Green with IT (2021)	10–20 % Heizenergieeinsparung durch digitale Betriebsoptimierung 9
Techem Energieatlas (2023)	10–15 % Energieeinsparung durch Monitoring und KI-Optimierung 1

Fazit

Monitoring ist kein "Luxus" mehr, sondern essenziell für wirtschaftlichen Heizungsbetrieb in Mehrfamilienhäusern.
Mit transparenter Betriebsdatenerfassung, smarter Analyse und gezielter Optimierung lassen sich typische Energieverluste vermeiden, oft auch mit erstaunlich geringem Aufwand und ohne Komplettsanierung.

Gerade für die Wohnungswirtschaft ist Monitoring der Schlüssel zu dauerhaft niedrigeren Betriebskosten, zufriedenen Mietern und nachhaltigerem Gebäudebetrieb.

Jetzt in Monitoring investieren heißt: Energie sparen, Emissionen senken und Kosten im Griff behalten.